La pre aprobación de un crédito hipotecario
Si tu objetivo es comprar una propiedad para vivir o para invertir, deberás tener claro la forma en que vas a financiar dicha compra. Lo más común es financiar la adquisición, con un crédito hipotecario (al 80 o 90%) , pero antes de eso debes pensar si podrás optar a que un banco , mutuaria u otra institución te preste el monto requerido.
En este post, te mostraré una forma rápida que tú mismo(a) puedes saber con cierta certeza, si es que efectivamente tendrás acceso a financiamiento de largo plazo.
1.- Renta exigida
Las instituciones financieras exigen cierto nivel de ingresos, que será diferente en cada una de ellas. Dicha renta exigida es aproximadamente de UF 25, aunque cuando se trata de evaluar créditos hipotecarios con subsidios, podría ser una renta menor
2.- Relación dividendo – renta
La regla general es que la relación renta / dividendo no puede ser superior al 25% de tu renta líquida; sin embargo, en algunas instituciones financieras esto puede variar por ejemplo, cuando el monto del financiamiento solicitado es más bajo del 80% ; es decir, si solicitas un financiamiento del 75% , en algunos casos la relación renta / dividendo podría ser (por ejemplo) del 28%. El cálculo de este indicador se obtiene como resultado de dividir el monto del dividendo mensual por la renta líquida mensual.
3.- Carga financiera
La carga financiera es la suma de las cuotas de deudas mensual, divido por tus ingresos líquidos mensuales. En este ítem se incluyen por ejemplo: cuotas de crédito de consumo, crédito automotriz, monto ocupado en línea de sobregiro y monto ocupado en tarjeta de crédito; en esto 2 últimos casos se considera como carga financiera el 4% del monto ocupado.
Igual como indiqué más arriba, cada institución financiera tienes sus políticas de riesgo, pero en general la carga financiera se acepta entre el 40% y 60%, dependiendo de monto de tus ingresos líquidos mensuales.
Para que tengas una idea:
| Ingresos líquidos mensuales | Carga financiera aceptada |
| Entre UF 25 – 39 | 40% |
| Entre UF 40 – 55 | 50% |
| Más de UF 56 | 60% |
Nota 1: toda esta información sólo es referencial para el caso de rentas fijas, pues cada institución financiera tiene sus propios indicadores
Nota 2: se pueden complementar ingresos, pero también se incluirás las deudas de la persona que está complementando, para los efectos de calcular los indicaros señalados.
Veamos un ejemplo
Renta fija líquida : $ 1.900.000.- (puede estar complementada)
Deudas : a) crédito consumo, cuotas de $ 65.000.-
- b) línea de crédito ocupada: $ 500.000.- (el 4% es $ 20.000)
- c) tarjeta de crédito ocupada: $ 300.000.- (el 4% es $ 12.000)
Valor de la propiedad : UF 3.000.-
Financiamiento : 80%
Monto del Créd. Hipot. : UF 2.400.-
Dividendo mensual : UF 12.83.- ($ 463.050.-)
Resultado indicadores:
- Renta mensual : está dentro de renta exigida
- Relación dividendo – renta : 24,37% ; cumple exigencia
- Carga financiera : 29,48% ; cumple exigencia
Por tanto, esta solicitud de preaprobación deberá ser aprobada.