LOS GASTOS OPERACIONALES DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO

Cuando pensamos en comprar una propiedad, generalmente se nos viene a la mente el financiamiento con crédito hipotecario, pero debemos agregar otro concepto a nuestro proyecto: los gastos operacionales, que el crédito hipotecario traerá.   Esto es importante pues son gastos adicionales a la compra del bien raíz y que debemos considerar al momento de hacer nuestro presupuesto de compra.

Pero, ¿qué son los gastos operacionales asociados a un crédito hipotecario?

Se trata de gastos relacionados a la gestión de obtener un crédito hipotecario y a la compra de una propiedad, que se hacen necesarios para concretar dicho negocio.   Básicamente los gastos operacionales son 5 y los indicamos en el orden que irán ocurriendo:

  • La tasación: el bien raíz que se está comprando tiene un precio, sin embargo la institución que financiará la compra deberá realizar una tasación para confirmar (o certificar) que el valor de compra, esté dentro de parámetros normales y de mercado, toda vez que este bien será la garantía (a favor del banco) del préstamo entregado.

Este gasto depende del valor de la propiedad, pero lo general es de UF 3 aproximadamente

  • Estudio de títulos: consiste en la revisión de los antecedentes legales de la propiedad (domino, transferencias, prohibiciones, etc) y que busca tener un historial de la misma. Es realizado por un abogado, que busca la conformidad de los títulos y que no existan reparos.  Estando los títulos conforme a derecho, se instruirá la confección del borrador de escritura. Dependiendo de la Institución Financiera, el gasto aquí será de UF 4 aproximadamente
  • Borrador de escritura: es el propio abogado quien redacta un borrador de escritura (similar de un pagaré) que deberá incluir cláusulas de identificación de las partes, los montos involucrados (precio, pie y monto del préstamos), tasas, seguros, etc. Dicho borrador, el abogado lo envía a la Notaría para que lo trascriban a un documento notarial y citar a la partes para que firmen. También dependiendo de la Institución que financia, el costo es de aproximadamente UF 2,5
  • Gastos Notariales: corresponden al cobro realizado por la Notaría por la gestión como ministro de fe de las firmas de la partes de la escritura pública, incluyendo los honorarios del Notario. Este gasto varía dependiendo de la Notaría.  El gasto en este ítem puede ir desde las UF 2 hasta UF 6 aproximadamente.
  • Impuesto al crédito: todos los créditos (o préstamos) tienen un impuesto relacionado al monto de dicho préstamo; se le denomina “impuesto de timbres y estampillas”. Este impuesto se paga en los Bancos o Instituciones financieras.

En este caso puede haber 3 situaciones

  1. Compraventa de vivienda social: no hay impuesto
  2. Compraventa DFL2, se paga el 0,2% del valor del crédito
  3. Compraventa no DFL2, se paga el 0,8% del valor del crédito
  • Inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces (CBR): una vez que las partes involucradas firmaron en Notaría, la escritura es enviada al CBR respectivo para realizar las inscripciones correspondientes ( dominio, prohibiciones, gravámenes, etc ), donde la propiedad quedará finalmente a nombre de quien la está comprando.        Este gasto es el más elevado en el proceso de compraventa de una propiedad.   El costo de las inscripciones en el CBR es de 0,4% del precio de venta de la propiedad, cuando se trata de viviendas DFL2