EN QUÉ FIJARSE PARA HACER UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA

Tomar la decisión de invertir en algún negocio no es fácil; ya sea por el tamaño de lo queremos invertir, del conocimiento (o no) que tengamos del sector en que colocaremos las lucas, de la incertidumbre respecto los vaivenes del mercado y probablemente un largo etcétera.

Para el caso del mercado inmobiliario, debemos agregar los específico del mercado, la gran variedad de proyectos que se ofrecen, las formas de financiar la inversión, etc …pero esto no debe alejarnos del querer invertir si tomamos algunas consideraciones

  1. La ubicación del proyecto

Es importante conocer la zona o sector donde se emplaza el proyecto en el que queremos invertir, fijándonos en la calidad de vida que puede entregar a quien habite nuestra inversión.  Dentro de esto debemos fijarnos en :

  • Tener estaciones metro cercanas y/o buena locomoción publica
  • Las vías de conexión con el centro de la ciudad o centros urbanos
  • La cercanía de centros comerciales: bancos, farmacias, comercios
  • La cercanía de hospitales o clínicas
  • Buscar zonas emergente a través de los comentarios de los expertos
  • Fijarse de zonas o comunas de alto crecimiento en la población (tendrás mayor demanda por arriendo)

     2.La Plusvalía

La plusvalía es como el resultado (positivo – negativo) entre el precio al que hemos comprado una propiedad y el precio al que en el futuro lo venderemos.  Más específicamente, la plus valía, hace referencia al aumento de valor de un sector o barrio producto de mejoras como: construcción de plazas, de estaciones de metro, espacios comerciales, centros deportivos, etc.

Investiga y estudia las tendencias de la plusvalía del sector en que quieres invertir, con lo que podrás identificar las mejores comunas y estimar el precio futuro de venta, por si quieres hacer la ganancia

      3. Recursos financieros

En general pensamos que al querer invertir en propiedades, debemos tener un presupuesto ahorrado para considerarlo como pie de la inversión y adicionalmente tener acceso al sistema financiero para buscar (y aprobar) un crédito hipotecario. Esto es cierto, pero no tanto. Una persona puede programarse para que en un tiempo determinado ahorre por ejemplo el 10% del valor de una vivienda; sin embargo, hoy existen alternativas para convertirse en inversionista inmobiliario sin contar con recursos ahorrados.

  • Comprar en verde o incluso en blanco, lo que te dará tiempo para ir pagando el pie (o parte de él) en tantas cuotas como meses residuales de construcción del proyecto queden
  • Algunas inmobiliarias e instituciones financieras, trabajan con el denominado “bono pie”, que se traduce como el valor presente de una propiedad que te entregarán en 2 o 3 años más (cuando finalice la construcción y que por supuesto tendrá un mayor valor). Esto puede hacer que al financiar con crédito hipotecario tu inversión , no se requiera enterar un pie

      4. La rentabilidad

Tal vez sea lo más importante de analizar.

En este punto hay muchas herramientas que se pueden utilizar, sin embargo no son excluyentes unas de otra, pues dependerá del objetivo de inversión que te coloques. Entre las más conocidas están

  • Valor UF el metro cuadrado y compararlo con los valores históricos o con los valores de otras zonas similares
  • Retorno de la inversión (ROI) : ingresos por arriendo anual divido por el valor de la propiedad
  • Retorno sobre el activo (ROA): : ingresos por arriendo anual menos las contribuciones anuales, dividido por el valor del activo
  • Cash to cash : ingresos por arriendos menos contribuciones , lo que se divide por el monto entregado en el pie más los gastos operacionales del crédito hipotecario
  • Rentabilidad por plusvalía, explicado más arriba